人民币贬值与房价

人民币贬值与房价： 曾经预测的“2014年人民币和房价将暴跌狂泻腰斩”已经被房价上涨同比1.4%证明为胡说八道，说明人民币即使会有贬值小波动，却不会导致房价暴跌，楼市崩盘，更加不是会导致楼市泡沫崩溃。 2014年2月有人说人民币大跌是泡沫破灭的信号，2014年2月5日，人民币连续9天大幅下跌，跌去了去年整个涨幅的四分之一，在2014年2月18日再次下跌，跌去91点，险些跌停。说明中国房价泡沫已经在爆裂。2014年1月份9402万亿存款不见了，实际上是房价泡沫破灭已经开始。 2015年“人民币贬值会阻挡房价上涨，导致下跌之言论”又卷土重来，理由是人民币贬值房地产迎利空，会导致热钱流出中国，导致抛弃国内物业投资国外，导致国企融资成本上升，导致国内企业债务风险，会导致供应增加，会导致房企抛房销售，最后导致泡沫破灭，房价暴跌。 对于所谓2015年“人民币贬值难挡房价泡沫破灭”与“人民币贬值导致房价暴跌”的结论，我是坚决反对，因为全国房价总体上没泡沫，人民币不会持续大幅度贬值，即便人民币贬值有短期波动，绝对不会导致泡沫破灭，房价暴跌。 其理由一是巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张。 同时，美元走强后，热钱可能流出中国市场。人民币贬值促使大量对赌人民币升值的国际资本在短期内流出中国，进一步加剧国际资本流出。 二是中国房地产业在经过十几年的高速增长情况下，不仅聚集了大量资本，国际资本占比也不断增加，热钱的流出无疑将增加部分企业的债务风险。 三是人民币受美元升值而产生的对外贬值，使得海外投资者对投资中国物业市场趋于谨慎。一旦国际市场的投资回报率上升，一些短线操作投资者可能会抛售国内市场的物业，进而转向海外市场。 四是房地产属于资金密集型行业，资本的流出将不利于企业融资，一定程度上造成企业短期融资成本上涨和融资难度增加。 国内房地产商的开发资金来源中，银行贷款的比例只占13%~15%，剩下的全部来自销售回款和自筹资金。其中，自筹资金的解决途径就包括海外发债、海外上市、房地产信托、基金、企业兼并和联合拍地模式等多种模式。 五是海外融资成本和汇率风险加剧，很有可能被迫抛售房产回流资金，从而增加市场供给，最终导致房价下降。 六是过去9年，中国房价大涨的原因有很多，其中之一便是人民币升值。而银行不断释放的限贷甚至停贷信号也是导致地产股暴跌的重要原因之一。 2014年2月22日深夜，网传兴业银行停止房地产贷款，接着陆续传出交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等有类似规定和通知。 后经确认证实，兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务并暂停房地产供应链金融业务，并非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货，但仍然引起市场敏感。 笔者认为，我们必须承认：“房地产和股票是我国居民投资结构中最普遍、最重要的配置资产，主要是基于供求关系与基本面的指标及国内政治、经济、政策、货币因素。 实际上，逐渐强化其对我国房地产与股票市场的影响加大，不过绝对不是所谓的“决定性的因素与主要作用力。 2014年全国房价总体趋势是温和下降，当年全国商品房销售面积较上年下降7.6%，商品房销售额下降6.3%，其中，一二线城市房价保持平稳，而三四线城市房价回调幅度较大。 房价下行的原因中，最核心因素是供求关系的改变，其他诸如政府反腐措施的持续展开，以及信托、互联网金融等替代投资工具的兴起也对房价下行产生了作用。 随着人民币国际化和资本项目开放进程的逐步推进，汇率实际上已经作为影响国内与国外两个市场资产配置效率的因素之一。2014年初以来的人民币汇率走低，也对房价形成了下行压力。 纵观房地产市场，全国房价的总体下行趋势与人民币汇率走低基本一致。 笔者认为，其实，无论人民币升值与否，住宅价格与之并无直接联系。一线城市有较为稳定的刚性需求做支撑，楼市很难有崩盘风险。二三四线城市由于缺乏产业支撑，正处于“挤泡沫”进程，但由于各地发展水平不均衡，因此房价会出现愈来愈重的分化趋势。