人民币贬值对房贷的影响

人民币贬值对房贷的影响： 房地产和股票是我国居民投资结构中最普遍、最重要的配置资产，传统上对上述二者的市场分析主要是基于供求关系或者基本面等国内因素，而对外部因素分析不足。随着我国人民币国际化和资本项目开放进程的逐步推进，汇率作为影响国内与国外两个市场资产配置效率的重要因素，也将逐渐强化其对我国房地产与股票市场的影响力。 近年来房地产市场一改过去两位数的房价上涨幅度，呈现量价齐跌态势。2014年全国房价总体趋势是温和下降，当年全国商品房(资料、团购、论坛)销售面积较上年下降7.6%，商品房销售额下降6.3%，其中，一二线城市房价保持平稳，而三四线城市房价回调幅度较大。房价下行的原因中，最核心因素是供求关系的改变，其他诸如政府反腐措施的持续展开，以及信托、互联网金融等替代投资工具的兴起也对房价下行产生了作用。除此之外，年初以来的人民币汇率走低，也对房价形成了下行压力。纵观房地产市场，全国房价的总体下行趋势与人民币汇率走低基本一致。 目前尚无官方报告确认我国房地产市场的泡沫程度，相关分析报告散见非官方机构。沪某房地产研究院发表的《全国35个大中城市房价收入比报告》指出，2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居榜首。过高的房地产泡沫将对中国经济安全造成风险，对中国政府而言，人民币贬值将有助于强化房价调控，实现房地产市场的软着陆。 货币波动情境下，汇率下跌对房价的作用机理主要涵盖三种效应：首先是流动性效应。人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。其次是逆财富效应。人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。最后是替代效应。在人民币贬值或者具有贬值预期条件下，政府为保持汇率稳定将进行市场干预，通过购入人民币释放美元从而提振人民币汇率，这将造成流动性不足，抑制房地产价格上涨。 通过上述分析可以发现，人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将强化房地产价格的回调，有助于打破房地产市场单边上升的市场预期，避免房地产泡沫的进一步积累，有益于房地产行业释放风险健康发展。此外，房价回调为下一步进行依托市场力量的政策实践提供了弹性空间。更重要的是，汇率影响房地产价格是一种市场机制，它通过资源配置方式对房地产市场进行影响，有助于凸显市场在我国经济发展中的决定性作用。